源自中国社会经济文化变革的产物——物业管理，二十年来，作为一种新形态的、主要用于创造和提升人们生活质素的新兴服务行业，提供了包括满足人们对于居住、安全、便利、舒适、精神、价值等各种需求的“人居服务”，在现代社会中产生了强大的生命力。物业管理由最初的住宅小区管理，逐步覆盖到商务楼宇、政府办公物业、社会公共物业如学校、医院等的市场化管理服务，其现代服务方式体现出的价值、质量和水准，符合当今社会大分工潮流和专业化发展趋势。在高等教育产业化的影响下，高校后勤社会化改革已成为我国高等教育改革的必然，而校园与公寓社会化是高校后勤改革的重点工作。让物业管理中心参与高校后勤服务并介入学生教育工作，正是高校管理锐意创新的结果，不仅构建起学校教育管理工作的新平台，也为物业管理拓展新领域创造了契机。作为率先加入高校后勤改革的物业管理中心，我们把办公楼宇管理和社区服务的丰富经验与高校的管理服务特点相结合，突破传统意义上的物管概念，向服务育人扩展延伸；发挥全省服务型企业中首家ISO9001质量管理体系认证的管理优势，不断探索，在实践中积累经验，形成了一套较为成熟的高校物业管理模式。物业管理中心以规范、细致、温馨、周到的服务，赢得了校方以及广大师生的首肯和赞誉。

一、学生公寓物业管理服务工作理念

高校的学生公寓，是青年学生们主要的生活区域，兼具休息、学习、交际等多种功能。公寓管理是院校整体管理的有机组成部分，是高校培养、提升学生全面素质的不可或缺的重要方面。学生公寓的管理服务对象是以青年人为主体的活动群体，物业管理服务要贴近青年学生的特点，一切从关爱学生出发，遵循教育规律和青年学生身心发展的规律。

（一）我们的服务宗旨是“三位一体”

根据学生公寓管理服务的特点，和两年来的管理经验，我们提出高校物业管理的宗旨是： 以人为本，服务、管理、育人一体化。

（二）我们的指导思想是“三个结合”

服务管理与培育人才相结合；专业管理与学生自治相结合；公寓管理与学校教育相结合。

（三）学生公寓物业管理服务属性

情感管理，氛围管理，绿色管理，协调管理，专业管理 。

1、情感管理——营造温馨家园

青年学生离家不久，远离亲人，大多又是独生子女。学生公寓俨然是“第二个家”，走进公寓，要让学生们有回到“家”的感觉，管理人员要有博爱的襟怀，视学生为子女、弟妹，公寓管理于服务之中，与育人融为一体。给他们以安全的保障，生活自理能力的引导。当学生有困难时，更需要特殊的关爱，管理人员要及时出现在他们面前，给予生活上的照应，心灵上的抚慰。当学生之间发生纠纷时，管理人员应及时疏导调解，让他们体会到与人交往的愉悦。从学生的实际需要出发，尽可能提供多样化的服务，于细微之处体现真情，以情感人，以情育人。

2、氛围管理——推崇新公寓文化

青年学生思想活跃，精力充沛，又有很强的群体意识。公寓管理人员应着力于建设、推崇新公寓文化，陶冶学生健康、向上的情操。在学生公寓内用中华民族的传统美德营造出温馨的精神家园，传播文明、现代的生活方式，从而感染、教育和约束在此氛围中生活的人们。在管理、环境、空间各个层次营造一种既相互尊重，相互关爱，又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围，满足学生们精神生活上的需求。

3、绿色管理——环境育人

环境也是文化。学生公寓的环境管理是整个校区环境的重要组成部分。物业管理服务要做好保洁、绿化等工作，保持公寓活动区域的整洁、美观、有序，设置一些绿化小品等，营造一流的大学生公寓的环境文化，维护高等院校特有的文化品位。管理人员无形的服务与有形的环境氛围相结合，构成高质量的物业管理，有利于学生身心健康成长。

4、协调管理——三方配合，共建共管

高校后勤改革与学校素质教育相结合，把教育活动延伸进公寓，是教育管理新阵地的转移。物业管理人员要主动与学校的学生教育主管部门经常联系，配合学校的教育工作安排，在公寓管理服务活动中做出积极的响应。按照学生教育及管理的规定，根据青年学生的特点，有针对性地进行思想政治工作。建立和健全学生公寓自治组织，让学生积极参与公寓的管理，与物业管理专业人员相结合，变“一人管千百人”为“千百人共管一个家”，引导学生自觉遵守公寓管理的规章制度，培养社会公德和高尚情操，学会生活、交际、处事、为人。学校、物业中心和学生自治组织三方紧密配合，齐抓共管，为教育培养“四有”新人服务。

5、专业管理——实现管理、服务、教育三位一体的育人模式

物业管理以管“物”为主的传统概念，已不能适应学生公寓的管理服务要求。这就要求管理人员不仅要掌握专业的物业管理知识和技能，作好安全、保洁、维修工作，更要能与学生沟通、交流，善于做他们的思想工作。我们选派高素质、专业化的管理人才和服务人员，加强对学生的管理，为学生提供优质的服务，增强与学生的沟通，作好学生的教育工作，实现管理、服务、教育三位一体的育人模式。

二、学生公寓管理服务的目标和实施途径

（一）基础管理服务

1、安全管理

青年们正处在求知求学、身心成长的阶段，保护学生人身和财产安全是校园与公寓日常管理服务工作的重点。物业管理中心的保安人员实行24小时值班制度，每天定时和不定时进行巡查，提醒学生妥善保管好钱物，人离教室与寝室及时关门，控制外来人员，夜间查房发现不归者应查明原因。管理值班员时刻保持高度警惕，严格执行安全管理制度，确保不发生火灾、偷盗、异性同寝、打架斗殴等重大责任事故。

2、环境管理

校园与公寓是学生一日活动的起始点，环境怡人，环境育人。高校新校区的建设，改善了学院与公寓的硬件设施，物业管理注重校园与公寓内自然环境、人文环境的营造，保证校园、公寓内整洁、卫生，做到“四无”、“四净”、“四不”。公共区域（含绿化区）由物业管理专人保洁，寝室内务卫生由学生负责，管理员每天巡视检查、指导督促，协助校方进行考核。物业中心力所能及的情况之下，在校园与公寓的绿化、美化、设置小品、增添服务设施上作些投入，为学生们提供整洁、优雅、舒适、便利的学习、生活环境。

3、设施管理

物业管理的专业人员要熟悉校园与公寓各项设施设备，严格遵守操作规范，保证所辖物业内设施设备安全运转，维护校园与公寓建筑本体完好；凡有报修，及时赶到现场抢修；通过查房及定期巡查，及时发现问题，提高维修的主动性和及时率；立足自己动手，保证学生们的正常生活。

4、信息管理

有效利用信息资源已成为现代物业管理的基本手段。我们运用计算机网络等现代技术平台，着手开发学生公寓管理系统，规范公寓的日常管理服务工作，包括工程建筑、设施设备的技术资料，学生自然情况、公寓内表现的记录，日常管理服务的值班运行记录，校方有关部门、学生的反馈意见，物业管理内部管理资料等。资料的规范有序，有助于提高管理水平和管理效率。

5、应急事件处理

校园内莘莘学子的健康与安宁，牵动着千万个家庭。物业管理加强平时的管理与培训，“防患于未然”，制订突发事件紧急处理预案，遇到火警、盗警、匪警等应急事件和异常情况能迅速、果断、正确处理。校园与公寓是学生聚集之地，对于公共卫生事件，更要密切关注疫情，采取严密的预防和防治措施。面对去年突如其来的“非典”，我们的管理人员在这场没有硝烟的“倒萨（SARS）战争”中，承担了大量基础防疫工作。

（二）校园与公寓文化建设

现代管理中“文化”已被推崇到一个非常的高度，可以规范、影响公共关系链条中组织与个人的行为模式，发挥文化的导向功能、约束功能、激励功能。与校园、公寓管理的基础工作相比，校园与公寓的文化建设突出体现了高校物业管理从“管物”为主，向“育人”为主、“管物”为辅的观念和模式的转换。

我们的指导思想是：培育公寓文化，展示学子风采；弘扬文明新风，营造温馨家园。

1、公寓文化建设与行为规范教育相结合

学生在校生活，大多数时间是在公寓内渡过的，公寓管理员自然承担学生日常行为规范的养成教育，成为学生的生活辅导员。在学生入学时，就要进行公寓管理制度、安全意识、公共卫生教育，使学生尽快适应新的环境，学习、生活尽快走上正规。在日常管理中，注意了解学生的思想动态，对好人好事、先进楷模要及时宣传，以增强学生的荣誉感，形成团结向上的氛围；对违规的学生要进行教育帮助，抓两头、促中间，达到教育全体学生的目的。

2、公寓文化建设与学校政治思想教育相结合

学生公寓文化建设、文体活动必须紧密围绕学校的中心工作展开，同时还须符合学校的教育、文化、人文属性。活动宗旨要突出政治思想教育，配合学校重大活动以及国内外当月当日相关的重大事件，设立宣传栏、黑板报、专题园等，力求做到思路灵活、形式多样、贴近学生，具有鲜明的时代感，又能让学生喜闻乐见，始终保持浓郁的文化氛围，处处体现青年学生活泼向上的精神风貌。

3、公寓文化建设涉及内容的广泛性

根据青年学生的特点，公寓文化活动涉及的面要宽，覆盖学习型、运动型、娱乐型、生活型等方面，富有知识性、教育性、趣味性，举办公寓文化节、棋牌赛、书画展、智力竞赛、小型体育项目友谊赛、文明寝室评比、歌舞联欢晚会、小制作比赛、大学生风采展示、雷锋精神永存等活动，寓教于乐，让学生从中体会到公寓文化的感染力。

4、公寓文化建设的互动性

组织文化创建活动要注意发挥学生自治的作用，体现活动的互动性，调动学生的积极性、创造性，依靠学生干部、党团员、积极分子，挖掘学生中的人才，如小画家、小书法家、文艺体育特长生等，充分施展他们的聪明才智。对积极参与公寓管理和各项活动的同学给予表扬，或象征性的物质奖励，从而带动更多学生关心和参加公寓文化建设，发挥“第二课堂”的作用，在潜移默化中强化大学生的人文素质和创新能力。

（三）学生公寓实施高品质管理服务的途径和保障

1、物业管理队伍建设

造就一支敬业爱岗、团结向上的员工队伍，培养一批具有强烈责任意识和服务意识的高素质管理人员，是适应高校物业管理要求的关键。 公寓是学生在校区活动相对固定的场所，是学生们的“第二个家”，与公寓的管理服务人员接触是最经常的。由于肩负着学生日常行为规范的教育责任，对从业人员的素质要求较高，要能为人师表，且具一定的思想政治工作经验。我们在组建高校物业管理队伍时，注意调派和聘用素质好、责任心强、有一定文化水平、从事过相关管理工作的员工，尤其是选拔有较强组织协调能力的公寓管理站负责人，为以后实施管理服务目标打下坚实的基础。物业中心重视人力资源的开发和管理，针对不同岗位，制订与中心经营发展和员工职业发展相匹配的培训计划。对学生公寓管理员的岗前培训和岗中培训，包括物业管理基础知识；职业道德、团队精神、服务意识、质量意识教育；消防、安全和法律法规；岗位业务概要、业务技能训练等。要求管理人员在较短时间内熟悉工作程序和操作规范。鼓励员工加强自身修养的学习，不断提高服务技能，以适应高校物业管理要求。学生公寓的管理服务包含的内容细致而具体，繁复而重复，具有很强的事务性，需要眼勤、嘴勤、手勤、腿勤、脑勤，每天的工作量很大，需要付出爱心、热心、耐心、责任心。公寓物业管理队伍在营造良好的工作氛围、调动员工积极性和创造性的同时，淘汰机制贯穿在运作过程中，部分人退出了这支队伍，而优秀人才也在实践中脱颖而出，很快成长为管理骨干。

2、严格内部管理，建立自我约束机制

内部运作中坚持管理层指挥、监督环节的封闭性，将计划、组织、控制、反馈集于一身，避免管理环节出现盲点，每天对当班人员的工作质量进行检查、督促、指导，保证管理服务及时到位。制度是管理的基础，是管理思想和服务意识的体现。除严格执行物业中心的内部管理制度（员工守则、办公制度、考核与奖惩、培训学习制度等）外，按照高校管理的要求，制订学生公寓值班制度、安全管理制度、应急处理预案、投诉处理和回访制度等，明确各岗位职责，严格按照工作程序作业。要求所有物业管理人员统一着装、挂牌上岗，认真自律，言行规范、忠于职守。

3、贯彻ISO9001标准，提升管理服务水平

质量是永恒的主题。ISO901：2000国际质量管理体系新版标准的过程导向模式，更适合于物业管理这样直接面对顾客的服务行为，有利于物业管理服务的规范化。我们把成熟的管理体系，导入到高校的物业管理中，切实贯彻中心“提供竭诚优质服务，营造安全文明环境”的质量方针和“以学生为关注焦点”的管理原则，为学生公寓的管理服务活动设计PDCA闭环流程，建立起较为完整的工作规程，理顺工作接口，克服随意性，使管理服务向规范化、程序化、文件化、精细化发展；不断完善质量监控机制，以“痕迹化管理”的要求健全工作记录，确保工作具有可追溯性、可验证性；加强与服务对象的交流，沟通，吸取有益的意见和建议，持续改进服务。加强校园与公寓环境的综合治理和环保投入，如实行垃圾回收资源化，垃圾处理无害化；消除或减少校园、公寓内的噪音污染源；注意节水节电，节约能源资源；积极参与环保宣传与公益活动，使学生增强环保意识，养成良好正确的生活习惯，将受益终身。

4、接受校方的监督、考核、指导

高等院校的决策者们以开放的思路，创新的意识，推进校园与公寓社会化管理新模式，对物业管理中心及从业人员提出了崭新的课题。学校的学生教育管理部门代表校方对学生公寓管理服务要求实行控制，采用科学的管理机制，对物业管理中心进行目标考核。物业中心要按照学生公寓委托管理合同这样的现代契约关系，自觉接受校方的监督检查。如校方制订的《学生公寓考核管理办法》、《学生公寓管理检查考核实施细则》，采用定量考核与定性考核相结合，定期检查与不定期抽查相结合的办法，对公寓物业管理各方面都提出了具体要求，很有指导意义。校园与公寓物业管理人员要主动与学校相关部门、学生所在院系的老师多交流、多沟通，争取他们的大力支持和配合，才能对学生进行有效的、长效的管理。注意信息的收集、反馈和及时跟进，各类信息既是控制和评价管理服务活动的重要依据，也是揭示和克服薄弱环节的重要手段。

三、以人为本，体现物业管理的人文关怀精神

物业管理中心满足学生的基本需求，这是物业管理产品最基本的层面，它包括了有形产品即物业管理的基本形式，如本文第二部分所述的基础管理服务。但一个物业管理品牌除具有满足消费者需求的基本功能外，还应满足特定目标顾客的需要，即附加利益和服务。高校物业管理的内涵在更多方面延展扩充，它需要具备一种满足超越基本功能之外的附加值，即感性的、人文的精神需求。以学生为工作对象的公寓物业管理，更侧重于人与人之间的交流、沟通、协调。男生公寓相对管理难度大一些，我们经过实践探索，调整为主要由女管理员来承担，效果较好。女性特有的优势如细腻、敏感、包容、忍耐、合作和善于倾听的气质，具有与生俱来的亲和力，更能体察学生的心态与状况，其柔性管理方式，更富于人情味，更易被学生所接受。

两年多来，物业管理中心参与高校后勤社会化改革的实践，虽然得到了校方和师生的认可，但我们有清醒的认识，高校有关部门的指导是决定性的因素。服务无止境，创新无止境，要树立与时俱进的思想意识，不断探索更为科学的管理方法和更具人性化的服务举措，“一切服从于育人、一切服务于育人”，不断丰富学生公寓物业管理的内涵，建设好“青春驿站、学子家园”。