摘 要：随着我国高等教育的快速发展和后勤社会化改革步伐的加快,学生公寓管理作为一个新生的物业管理得到空前发展，并呈现出一系列新特点。本文笔者就自己对学生公寓的了解，试分析在不断变化的新形势下，公寓管理工作人员可怎样加强和完善学生公寓的管理工作，以充分发挥学生公寓管理、服务、育人三功能相结合,为广大师生建造一个文明、温馨、整洁而安全的大家庭。关键词：物业管理 学生公寓物业管理
一、物业管理的定义
物业管理是顺应房地产开发而派生出来的产物，它作为房地产商品的消费环节，是房地产开发的延续和完善，在我国属于新兴行业。根据2003年9月1日开始施行的《物业管理条例》第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序的活动。这种管理是物管企业以经济手段管理物业，为物业所有人和使用人提供全方位的服务，从而使物业发挥最大的使用价值和最高的经济效益的管理。
二、学生公寓管理的特殊性
随着我国高等教育的快速发展和后勤社会化改革步伐的加快，我国高校学生公寓开始大规模的涌现，原有计划经济体制下的宿舍管理的发展已经举步艰难，于是学生公寓管理作为一种特殊的物业管理得到空前的发展。与一般性的物业管理相比，学生公寓管理呈现以下新特点：
1、从物业管理的业主看，学校是唯一的业主。这个业主不同于社会小区的业主，它的主要任务是教育教学工作，是培养人、教育人的事业单位，是法人，而物业小区的居民所组成的一般是松散共同体，比较来说学校更具有民主意识的普通代表性和法律意义上的独立性。
2、从物业管理的服务对象看，学生公寓是受高等教育的知识青年的聚居地，学生的文化知识、个性修养、交往方式、法律意识等均对物业管理服务提出了更高的要求，要求高校物业要以全新的管理理念、方法、态度去开展工作。
3、从经营的角度看，追求最大利润是一般物业管理企业的最高原则，但学生是纯粹的消费者，经济承受能力有限，而学校教育作为一项崇高的公益事业，也决定高校物业管理牢记追求微利、保利这个基本原则。
4、从服务的内容与功能上看，高校物业管理除了包括传统的房管、绿化、保洁外，在“社区文化”氛围营造、“思想政治教育”等方面发挥着一般物业所不具备的作用。学生公寓是大学生生活、学习的重要场所，也是校园精神文明建设的重要阵地和窗口。而现今随着后勤社会化的改革，学生公寓管理与学校行政部门整体剥离之后，学生在公寓内的思想教育、日常行为管理的大任就落到学生公寓管理部门的头上。学生公寓管理是学校教育的延伸，它的一项重要职责就是围绕培养合格人才这个终极目标，积极配合学校开展各方面的教育、管理、服务工作，它必须深入到学生生活的方方面面，为大学生的世界观、价值观、人生观的形成起着举足轻重的作用。
5、从国家的政策法规来看，一般的物业管理经过二十余年的发展，已经形成了比较完备的政策法规，而作为特殊的大学生公寓物业管理，至今所涉及的政策法规仍寥寥无几，体系很不完善，在实际操作中经常碰到的问题是“无法可依”，因而给公寓管理部门工作的开展带来了一定的难度。
三、“学生公寓物业管理”的界定
当然，学生公寓物业管理和一般的物业也存在许多共性，如经营理念、管理思想等方面可以借鉴社会物业公司的成果，但身居学校这个环境就必须坚持“兴教”的原则，怎样处理好按市场规律办事和按教育规律办事的关系问题就成为学生公寓管理成功与否的关键，这就要求每一个学生公寓物业管理首先给自己一个准确的定位。
根据上面分析的学生公寓物业管理的特殊性，我们可以给出如下定义：所谓学生公寓的物业管理，就是指物业管理经营人受学校（包括物业所有人或法定的物业代理人）的委托，按照国家法律和管理标准行使管理权，运用现代管理科学和先进的维修养护技术，着眼于社会效益与经济效益的双重标准，以经济手段管理学生公寓，从事对公寓的养护、修缮；以社会效益为重，为学生提供多方面的服务，使学生公寓发挥最大的使用价值和社会效益、经济效益、环境效益。
既要体现共性，又要突出特性，在实践中不断开拓进取，开辟新思路，闯出一条适合自己的、行之有效的大学生公寓管理体系是学生公寓社会化改革的一项重大任务。
四、加强和完善学生公寓管理工作的探讨
确实，没有一个合理而行之有效的管理运行模式，学生公寓管理工作将难以正常开展。公寓管理部门不仅要在坚持抓好常规管理的同时，进一步理清思路，正确处理好自己与学校、学生的关系，明确自己的职责与义务，有效利用周边资源，充分发挥好学生宿舍管理的服务功能、管理功能以及育人功能。
注重人才培养，切实加强公寓管理队伍的整体素质和服务水平。
建设一支得力的宿舍管理工作人员队伍，是保证制度、措施得以正确实施的基本条件。通过有计划有组织地对员工进行系统培训，可以促进员工综合素质的提高和爱岗敬业精神的培养。主要可以从以下几方面进行加强：
1、思想建设。学生公寓管理人员是学生生活和日常行为的直接影响者，他们日常的表现能在学生中起到潜移默化的作用，所以要时刻向员工灌输“两服务三育人”的工作理念，让所有员工时刻铭记质量方针、服务宗旨、质量目标等，培养员工热爱工作岗位、注重在学生中树榜样、树立责任心以及在市场经济大潮中“抢饭碗”的竞争意识 。学生公寓工作人员,不仅要教会学生做事,而且要教会学生做人；不仅要重视学问之修养，而且要重视人格之修养。
2、业务素质。重点强调员工的岗位职责的掌握和综合素质的培养。从基本的东西开始，使每位员工对自己的本职工作的基本内容、要求和程序深刻了解、准确把握，能做到“脑勤、眼勤、嘴勤、手勤、腿勤”五要求，并加强管理学、心理学、环境学、法学等各方面知识的掌握，确保在公寓管理过程中能把工作做好、做到位。
加强公寓管理制度建设，使工作得以顺利开展。无论是对学生的服务管理，还是对职工的行为约束，都要有一系列完整、系统、切合实际并行之有效的规章制度。后勤社会化改革给高校学生公寓管理工作带来新的特点，管理部门要调查、研究、总结、对比，制定相应的规章制度，并教育和要求学生认真遵守、职工严格执行，这对于提高公寓管理的规范化程度具有十分重要的意义。如与学生签订《学生公寓安全与秩序责任书》，明晰了各自的权利与义务，如有违约，便可做到有章可循。这使改制后的学生公寓管理更加制度化和规范化，为工作的进一步发展打下了良好基础。
强化教育管理，落实辅导员进公寓方案。在实际工作中，学生公寓育人功能的发挥、贯彻，离不开各学院的协作和支持。公寓管理部门在一定程度上缺乏对学生行为的行政制约效应，如果单靠公寓管理工作者的力量，学生可能存在一定的逆反心理，不能达到思想政治教育的理想效果。如果能实现辅导员进驻公寓，深入学生生活，既能及时了解学生在公寓内的生活学习情况，掌握学生思想动态，对学生进行面对面的指导教育，又能规范学生公寓的管理，强化学生公寓的思想教育，保证学校教育的健康、稳定发展。但由于某些学生工作者对学生在公寓内思想行为教育的疏忽，许多诸如此类的方案未能很好的贯彻实施，达不到理想的育人效果，这就需要建立理想的监督机制。
公寓管理部门应加强与院系协作方面的工作，齐抓共管，形成合力。真情服务，体现以人为本理念。学生公寓服务中心管理的是学生，服务的也是学生，坚持以人为本，就是坚持以学生为本。学生的满意程度是衡量公寓管理工作好坏的标准。
首先，要牢固树立环境育人的观念，加强管理，改进工作，为学生营造一个文明、健康、优美的学习、生活环境。可主要从以下几方面努力：一是卫生环境。清洁舒适的环境能使人心旷神怡，工作人员要保证室外、绿化等的优化，同时引导学生搞好个人卫生、宿舍卫生，争创文明寝室。二是人文环境。浓郁的文化氛围是学生公寓的特色之一，利用报刊、宣传栏等创办各种学习园地、有效利用资源开放公寓阅览室等，能渲染一种文化色调，也能在一定程度上拓宽学生的知识、视野。三是娱乐环境。在学生公寓开放公寓活动室，定期开展公寓管理人员与学生之间的互动娱乐活动，既可丰富大学生的课余生活，又可加强两者之间的沟通，有利于我们的工作更好地开展。
其次，抓好服务，在工作上以情感人。对学生提供贴心服务是进行人性化管理的切入点。公寓管理工作要以学生为出发点和主体，围绕“一切为了学生，为了学生一切，为了一切学生”这一要求开展工作。大学生都有各自的个性，迫切需要满足各种需要，渴望得到理解和尊重，希望有自己的空间、时间、隐私，逆反心理较强，这就需要管理人员主动深入到学生之中，了解学生需要什么服务，对工作有什么意见，并马上改进服务方式、方法，满足学生合理的服务需求。在平时的工作中不能动辄就对学生使用行政手段，而要把学生当家人看待，从体贴学生冷暖出发提供相应服务，让学生感觉到关怀、爱护，倍感大家庭的温暖。
高度重视安全工作，确保学生生命和财产安全。安全重于泰山，学生公寓的安全是公寓管理一项常抓不懈的工作。公寓是学生居住密集的地方，但由于多方面因素的影响，学生公寓经常出现这样那样的问题。违规违纪事件不断发生，如宿舍使用违章电器问题、私拉乱接现象等；失窃偷盗事件也时有所见，如消防器材的丢失，寝室内钱物不翼而飞等，这些问题一直是难以杜绝的问题。这就要求工作人员勤转、勤看、勤管，不怕麻烦，不怕反复，常抓不懈。具体可从以下四方面着手：一是建立严密规范的安全责任制度，层层落实，确定安全责任人；二是加强值班员的安全管理，加强巡查，并如实做好各项纪录；三是建立紧急灭火、人员疏散预案，成立义务消防队；四是加强安全知识的宣传，组织安全培训，强化安防意识，以保证在安全问题上做到万无一失。
充分调动学生的主人翁意识，使其在公寓管理中发挥应有作用。管理者要调动被管理者的积极性，最佳的方式莫过于是主客体相统一。在学生公寓的管理过程中，使更多的学生参与到管理中来，充分调动他们的积极性、主动性、创造性，提高他们“自我管理、自我服务、自我教育”的能力，有利于保证管理与服务的顺利进行。选出一批有责任心、有群众号召力的学生负责公寓的安全检查、文明宣传、纪律约束等相关工作，能使工作方向具有代表性，工作效果贴近学生生活，并充分唤起广大学生的自律意识，有利于避免学生对公寓管理的逆反心理，促进公寓建设的发展。
总之，学生公寓的物业管理是个新生事物，既要借鉴一般性物业管理的经验，努力向物业管理行业看齐，又要研究学生公寓的特有特点，努力探索学生公寓物业化管理的方式、方法。在后勤社会化的新形势下，我们在积极探索管理与服务的协调的同时，还要将学生公寓的育人功能得以充分发挥，积极引导学生公寓管理逐步规范化，为广大师生建造一个文明、温馨、整洁而安全的大家庭。
